2026년 9월 1일 정부는 수정된 세제개편안을 국무회의에서 의결했다. 공동명의 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제를 현행 12억원으로 유지하기로 결정하면서, 비거주 주택 소유자들의 보유세 부담이 원안보다 크게 완화됐다. 공시가격 25억원, 부부 각자 납부 기준으로 내년 보유세(재산세+종부세)는 1149만원으로 산출됐다. 정부가 지난달 발표한 원안(1367만원)에 비해 218만원 감소한 수치다.
수정 세제개편안의 주요 변경 사항
정부는 첫 발표 29일 만에 세제개편안을 수정했다. 초기 계획에서는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려 했으나, 이를 12억원 유지로 선회했다. 비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제액도 1인당 4억원에서 6억원으로 상향했다. 보유세 인상률 상한도 기존 계획의 200%에서 현행 수준인 150%로 유지했다. 이러한 변화는 비거주 주택 소유자뿐 아니라 실거주 1주택자의 세 부담도 원안보다 완화하는 결과를 낳았다.
공동명의 절세의 핵심: 단독 납부 vs 각자 납부
비거주 1주택자가 고령·장기보유(거주) 세액공제를 받을 수 없다면, 단독 납부보다 각자 납부가 유리하다는 점이 핵심이다. 공시가격 25억원 기준에서는 두 방식 간 보유세 차이가 359만원이지만, 공시가격 50억원 아파트의 경우 각자 납부를 선택했을 때 1213만원을 절세할 수 있다. 즉, 주택 가격이 높을수록 절감 효과가 급증하는 구조다.
세액공제 수령 자격에 따른 유불리 변화
상황은 70세 이상이면서 과거 10년 이상 실거주한 경우 크게 달라진다. 이런 고령·거주기간 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있으면, 부부 공동명의 1주택자 특례 신청이 각자 납부보다 유리해진다. 현재 비거주 상태라도 과거 거주 이력과 연령이 조건을 충족하면 세액공제 대상이 되어, 납부 방식 선택이 전략적 결정이 된다는 의미다.
2028년 이후 추가 변화 예고
업계 전문가는 "2028년부터 세액공제액이 600만원까지만 인정되고, 부부 각각 납부 시 종부세에 적용되는 공정시장가액비율도 70%가 아닌 80%가 적용되는 만큼 상황에 맞게 유불리를 따져봐야 한다"고 지적했다. 내년의 1149만원이라는 수치도 공시가격이 변하지 않는다는 가정 하에서의 산출이다. 아파트 시장이 변하면 실제 세 부담은 더 커질 수 있다.
결론
공동명의 비거주 1주택의 보유세 절세는 공시가격, 세액공제 자격 여부, 납부 방식, 그리고 장기 정책 변화까지 종합적으로 고려해야 하는 복잡한 의사결정이다. 현재는 각자 납부가 절세에 유리하더라도 2028년 이후 상황이 바뀔 수 있으므로, 개인의 연령, 거주 이력, 실거주 계획을 토대로 세무 전문가와의 상담을 통해 최적 전략을 수립하는 것이 필수다.
다음 단계:
- 부부의 정확한 지분 비율과 현재 공시가격 재확인
- 과거 실거주 기간과 현재 나이를 토대로 세액공제 대상 여부 판단
- 2027~2028년 예상 세액변화를 반영한 장기 재정 계획 수립
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