현황: 전월세 시장의 공급 위기
2026년 상반기 수도권 전셋값 급등이 정책 기조 재검토로 이어지고 있다. 한국부동산원 데이터에 따르면 서울 아파트 전셋값은 올해 1월부터 8월까지 7.40% 상승했다. 전년 동기 상승률 1.51%의 약 5배에 해당한다. 경기도는 같은 기간 5.02% 올라 전년 동기 0.55%의 9배를 넘어선 상태다.
이 같은 시장 변화 속에서 등록임대주택의 역할이 재평가되고 있다. 2024년 기준 등록임대주택은 134만9000가구로, 전국 임차수요 847만가구 중 공공임대가 감당하지 못하는 649만8000가구의 20.8%를 담당하고 있다. 통상 공공임대 중심의 정책만으로는 전월세 안정화가 어렵다는 문제 인식이 커지고 있다.
원인: 정책 기조의 전환점
정부가 지난달 발표한 세제개편안이 정책 논쟁의 계기가 됐다. 정부는 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 특례를 단계적으로 축소하기로 했다. 기존에 자동말소된 주택은 시점과 관계없이 양도세 혜택을 받았으나, 이를 2027년 말까지로 제한하고 앞으로 말소되는 주택은 의무임대 종료 후 1년 이내 매각해야만 혜택을 받도록 변경했다.
더불어민주당 의원들은 이 조치가 오히려 임대주택 감소를 촉진할 수 있다고 지적한다. 임차계약이 남아 있는 경우 기한 내 매각이 실질적으로 어렵기 때문이다. 이언주 의원은 "등록임대주택은 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 민간 전월세 공급의 상당 부분을 책임져 왔다"며 "보유세 부담이 세입자에게 전가될 것"이라고 주장했다.
등록임대주택의 규제 프레임워크도 고려할 필요가 있다. 제도는 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하고 일정 기간 임대 유지를 조건으로 세제혜택을 제공한다. 다만 2020년 신규등록이 폐지되면서 의무기간 만료 주택이 자동으로 말소되고 있는 상황이다.
전망: 세입자 부담과 정책 우선순위
현재 논쟁은 조세정의와 주거안정 사이의 우선순위 문제로 수렴하고 있다. 전문가들은 세제 강화로 인한 임대주택 공급 감소가 세입자에게 즉각적인 부담으로 작용할 수 있다고 본다. 한국주택산업연구원 김덕례 실장은 "공공임대 못지않게 등록임대주택을 안정적으로 공급하는 것이 무주택 서민의 주거 안정에 중요하다"고 지적했다.
정책의 향방은 신규 주택 공급의 시각화 시점과 연결된다. 이언주 의원은 "신규 주택 공급이 가시화할 2030년대 초반까지는 세제 강화보다 등록임대주택을 통한 주거 안정에 정책의 무게를 둬야 한다"고 강조했다. 이는 단기 공급 부족 상황에서 기존 정책 도구의 역할을 재평가하자는 제언이다.
결론
등록임대주택 세제 개편은 부의 불균형 개선이라는 본래 목표와 주거 안정이라는 시장 현실 사이의 균형점을 찾는 과제다. 전셋값 급등과 입주 물량 부족이 심화하는 현 상황에서, 세제 정책의 타이밍과 규모가 세입자 보호와 공급 유지에 미치는 영향을 함께 측정할 필요가 있다.
다음 단계:
- 정부의 세제 완화 논의 진전 과정 모니터링
- 2027년 말 일몰 시점 전후 등록임대주택 공급 추이 관찰
- 지역별·층(대출금리·보유세)별 세입자 부담 증감 데이터 검토
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