현황: LH 부채 4년 뒤 372조 8000억 원 전망
한국토지주택공사(LH)의 부채가 가파른 속도로 증가하고 있다. 지난해 말 기준 LH의 부채는 173조7000억원이었으나, 올해는 197조5000억원까지 증가했다. 재정경제부에 따르면 2030년에는 372조8000억원까지 불어날 전망이다. 부채 규모가 채 5년도 안 되는 기간에 2배를 넘게 증가할 것이라는 뜻이다.
정부는 이 문제를 해결하기 위해 LH를 2개 공사로 분리하는 개편안을 추진 중이다. 택지주택개발 기능과 자산관리 기능을 분리해 조직 구조를 단순화하고, 수익성 있는 개발 사업과 적자가 나는 공공임대 사업을 분리하려는 것이다. 그러나 이 분리가 부채 문제의 근본적 해결책이 될 수 있는지는 의문의 여지가 있다.
원인: 개발 수익으로 충당 불가능한 임대 손실
LH의 부채 누적 원인은 뚜렷하다. 개발·분양 사업의 이익과 공공임대 사업의 손실 사이의 구조적 불균형이다.
지난해 LH의 사업 실적을 보면 그 불균형이 명확하게 드러난다:
- 분양토지 사업: 2조1850억원의 매출총이익
- 분양주택 사업: 3427억원의 매출총이익
- 임대사업: 매출 1조8160억원에 매출원가 4조5543억원으로 2조7383억원의 매출총손실
개발 이익을 모두 합친 2조5277억원이 임대 손실 2조7383억원보다 2106억원 모자라는 상황이다.
더 우려스러운 점은 임대사업 손실이 계속 확대되고 있다는 것이다. 2021년 1조7934억원에서 2022년 1조9362억원, 2023년 2조2238억원, 2024년 2조4806억원으로 매년 증가했다. 최근 4년간 손실이 약 37% 커진 셈이다.
이제까지 LH는 개발과 분양에서 거둔 수익을 공공임대 사업의 손실을 메우는 데 활용했다. 이를 '교차보전'이라 부른다. 정부는 이 구조를 문제로 지적하며 기능 분리를 결정했다.
전망: 조직 분리만으로는 재정 위기 극복 어려워
그러나 정부의 분리 방안에 따르면, 개발공사의 이익 일부를 주택도시기금 내 별도 계정에 적립했다가 기금이 이를 자산공사에 출연하는 방식으로 진행된다. 명목상으로는 두 공사로 분리되지만, 재원의 연결고리는 유지된다는 뜻이다. 이는 '돌려막기' 구조를 그대로 존속시키는 것이라는 비판이다.
실제로 LH가 수행하는 사업 상당수는 개발과 매입·임대·관리가 복합적으로 얽혀 있다. 토지 개발부터 주택 건설, 분양 및 임대까지 일관된 사업 모형이다. 조직 분리 후 이를 어떻게 연계할 것인지도 후속 과제로 남아 있다.
임대사업 손실이 매년 증가하는 추세를 보면 근본적 해결을 위한 다른 접근이 필요할 수 있다:
- 공공임대주택 임대료 현실화 검토
- 장기 운영 중인 적자 포트폴리오 구조 개선
- 정부의 직접 출연금 확대
- 공공주택 정책의 재정 지속 가능성 재검토
결론
LH의 조직 분리는 회계 투명성과 책임 구조 개선을 의도한 것으로 보인다. 그러나 임대사업의 구조적 적자가 해결되지 않는 한, 부채 누적 추세는 꺾이기 어려울 것으로 보인다. 정부와 LH는 분리 방안과 함께 공공주택 정책의 재정 기반을 근본적으로 재설계하는 병행 방안을 검토할 필요가 있다.
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