문제의 현장: 30년 빌라의 '세제 사각지대'
서울 영등포구의 1주택자 A씨는 2026년 현재 1992년 준공된 다세대주택(빌라) 6억원을 매수했다. 비아파트 시장 활성화를 목표로 한 임대사업 특례 세제를 기대하며 등기 전 장기일반 민간임대사업자 등록까지 마쳤다. 예상 취득세는 660만원. 그러나 영등포구청이 통보한 실제 세액은 4984만원이었다. 8배에 가까운 청천벽력이다.
원인은 참으로 역설적이다. 30년 넘게 소유자가 바뀐 적 없는 '구축'이면서도, 준공 후 처음 유상승계(매매)되는 물건이라는 이유로 신축·구축 특례 모두에 제외된 것이다. 조정대상지역 1주택자의 8% 중과세율이 그대로 적용됐다.
원인: 이중 기준이 만든 균열
정부는 2024년 비아파트 시장 정상화와 임대주택 공급 확대를 위해 소형 비아파트 등록임대에 취득세 중과배제 특례를 도입했다. 지방세법 시행령 제28조의 4에 따르면:
- 신축 비아파트 특례: 2024년 1월 10일 이후 준공된 전용 60㎡ 이하, 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하 빌라·오피스텔
- 구축 비아파트 특례: 기간 내 취득한 주택이지만, 신축 후 최초 유상승계 물건은 제외
A씨의 빌라는 1992년 준공으로 신축 기준(2024년 1월 10일 이후)을 충족하지 못한다. 동시에 30년간 거래 기록이 없어 '신축 후 최초 유상승계'로 분류되면서 구축 특례도 탈락한 것이다. 제도상 의도와 무관하게, 시간 경과와 거래 이력이 만든 균열에 빨려들었다.
행정안전부는 "신축 비아파트 매입 활성화와 구축 빌라 시장 활성화라는 서로 다른 목표에 따라 특례 기준을 나눠 설계했다"며 "당시 신축 특례만 기간을 연장했다"고 설명했다. 동시에 "A씨 사례와 같은 민원이 지속적으로 접수되고 있다"며 내년 구축 비아파트 특례 연장 논의 시 개선을 검토하겠다고 밝혔다.
시사점: 세제 정책의 '의도'와 '현실' 사이
이번 사례는 비아파트 시장의 근본 문제를 드러낸다. 정부가 임대 공급 활성화를 원하는 물건일수록, 그 물건이 오래되고 거래가 드물수록 세제 혜택에서 탈락할 위험이 높다는 모순이다.
건국대 부동산대학원 박합수 겸임교수는 "신축 등기 이후 손바뀜 여부에 따라 중과 여부가 달라지는 것은 형평성에 맞지 않는다"고 지적했다. 실제로 실거주 또는 임대 운영이라는 정책 취지와 무관하게, 등기 기록과 준공 시점이라는 형식적 기준이 세액을 좌우한다.
2024년은 전국적 전세사기 이후 비아파트 시장이 심각하게 위축됐던 시기다. 정부의 취득세 특례는 이 위축을 탈피하려는 의지였다. 그러나 구축 빌라 중 오래 거래되지 않은 물건들이 오히려 특례 사각지대로 밀려난 셈이다.
결론
구축 빌라 취득 예정자가 현재 확인해야 할 것은 크게 두 가지다. 첫째, 해당 물건이 '신축 후 최초 유상승계'에 해당하는지 여부다. 이는 등기부등본의 거래 이력 기재를 통해 확인할 수 있다. 둘째, 임대사업자 등록 시점이 취득세 산정에 미칠 영향을 세무전문가와 사전 검토해야 한다. 행안부가 내년 개선을 언급했지만, 현행 제도 하에서는 사각지대를 피할 사전 계획이 필수다.
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