현황: 19개구에서 22개구로 급속 확산
서울 아파트 보유자의 세 부담이 급증할 가능성이 제기되고 있다. 신동욱 국회의원 분석에 따르면 종부세 과세 범위가 올해 19개구 78개 단지에서 2030년 22개구 101개 단지로 확대될 가능성이 높다. 현재 종부세 대상이 아니던 노원·관악·중랑·은평·구로·성북·종로·강서 등 8개 구에서 새로운 과세 대상이 탄생하는 것이다.
시뮬레이션 기초는 정부가 제출한 종부세 개편안이다. 2027년 기본공제가 14억원(비거주 12억원)으로 하향 조정되고 세부담 상한이 150%로 설정된다는 가정 아래다.
2030년 시나리오: 집값 11% 상승 시 세부담 폭증
지난 1년(2025년 6월~2026년 5월)간 서울 아파트값은 실제 11% 상승했다. 이 상승세가 유지될 경우의 결과는 다음과 같다.
- 과세 대상 확대: 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동), 강동·광진·동대문·동작·서대문·영등포·중구에서 주로 과세되던 것이 2030년 노원·관악·중랑 등 8개 구로 확산된다.
- 세부담 급증: 비거주자는 현재 대비 8.9배 증가해 1채당 842만8401원을 납부한다. 실거주자는 5.7배 증가하면서 554만9778원을 부과받는다.
올해 미과세인 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형을 예로 들면 2029년부터 종부세가 발생해 2030년 약 113만원을 내야 한다. 강북·금천·도봉구만 2030년에도 종부세 과세 대상 단지가 없는 것으로 나타났다.
지역별 부담 격차: 주변부가 강남보다 더 급증
비거주자 기준으로 지역별 세 증가율은 불균등하다.
- 강남3구: 7.8배 증가
- 마용성 등: 8.8배 증가
- 강동·광진·동대문·동작·서대문·영등포·중·종로·양천구: 12배 증가
- 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구: 56.6배 급증
미과세 지역의 급증 이유는 신규 과세 진입 후 누적되는 세율 격차 때문이다. 한 번 종부세 대상에 포함되면 이후 집값 상승 시 기존 과세 지역보다 빠르게 세부담이 늘어나는 구조다.
정부 반박과 불확실성
정부(재정경제부)는 이 분석에 "과도한 집값 상승을 전제한 시뮬레이션"이라고 반박했다. 그러나 현재 11% 실제 상승률이 이미 상당한 수준이므로 집값이 계속 오른다면 종부세 부담이 광범위하게 확산될 가능성이 있다.
결론
종부세 개편이 단순한 세 정책이 아니라 지역 간 부의 재분배 정책임을 보여준다. 특히 현재 미과세 지역의 주택 보유자가 갑자기 높은 세부담 대상이 될 가능성은 주택 시장의 심리와 투자 행태에 영향을 미칠 수 있다.
당신이 확인할 것:
- 보유 아파트의 전용면적이 84㎡ 이상이고 소재 지역이 현재 과세 지역인지 확인하기
- 2027년 이후 예상되는 세부담 변화를 미리 계산해보기
- 정부의 최종 종부세 개편안 발표 시 상세 내용 추적하기
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