역설적 현상, 인구 감소와 가격 상승의 동시 진행
서울 부동산 시장에서 일반 경제학이 설명하기 어려운 현상이 진행 중이다. 1990년 1047만 명이던 서울 인구는 2026년 7월 928만 명으로 줄어들었다. 36년간 119만 명의 감소다. 그런데 같은 기간 서울 아파트값은 2012년 5월부터 2026년 8월 31일까지 43.42% 올랐다. 통계청 장래인구추계에 따르면 이 추세는 계속된다. 서울 인구는 2020년 962만 명에서 2030년 895만 명, 2052년 794만 명으로 감소할 것으로 예상된다.
왜 인구가 줄어드는데 집값이 오르는가. 그 답은 인구가 아닌 가구 수에 있다.
가구 수 증가가 주택 수요를 견인
통계청 장래 가구 추계가 명확한 신호를 보낸다. 서울의 총가구 수는 2020년 395만 가구에서 2027년 420만 가구, 2038년 428만 가구까지 지속 증가한다. 가구 수의 정점은 2038년이다.
이는 평균 가구원 수 감소 때문이다. 2022년 서울의 평균 가구원 수는 2.2명이었다. 이것이 2052년에는 1.82명까지 떨어질 것으로 추계된다. 수학적으로 단순하다. 인구 100명, 가구원 4명이면 필요한 집은 25채다. 같은 인구가 80명으로 줄어도 가구원이 2명이면 집은 40채 필요하다. 절대 인구는 줄고 필요한 주택 수는 늘어난다.
서울의 경우 1~2인 가구 비중이 빠르게 증가하는 추세다. 만혼, 독거 가구, 분가 등 사회 구조 변화가 반영된 현상이다.
거주 수요 넘어 대기 수요까지 작용
집값은 현재 거주 인구뿐 아니라 앞으로 서울에 살고 싶어 하는 사람들의 기대까지 반영한다. 서울로 유입하려는 수도권 인근 지역 인구의 수요, 자산 보유 목적의 수요도 포함된다. 인구 통계 하나로 부동산 시장을 판단하면 불완전한 분석이 된다는 뜻이다.
기사가 제시한 바에 따르면 서울 집값을 예측할 때는 가구 수 추이, 평균 가구원 수 변화, 서울 인입 수요, 자산 보유 수요 네 가지를 봐야 한다. 이 중 가장 주목할 지표는 2038년 가구 수 정점 이후 어떻게 움직일지다.
결론
인구 감소 = 집값 하락이라는 단순 공식은 서울 부동산에 적용되지 않는다. 같은 기간 인구는 줄었지만 더 많은 소수 가구가 더 많은 주택을 필요로 하는 구조 변화가 일어났기 때문이다.
다음 단계: 부동산 시장을 전망할 때는 (1) 가구 수 증감 추이 모니터링, (2) 2038년 이후 가구 수 감소 시점의 영향 검토, (3) 서울 인입 수요의 지속성 판단에 집중해야 한다.
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