2026년 정부가 발표한 세제개편안에서 토지 부문이 크게 달라진다. 주택 세제 강화에 밀려 관심이 덜하지만, 개인이 보유한 농지·임야·잡종지 같은 비사업용토지에 대한 세금이 상당히 강화되는 상황이다. 특히 2028년부터 장기보유특별공제가 폐지되고 양도소득세 기본세율에 20%포인트가 가산되면, 고향집 논밭을 정리하려던 소유자들에게는 예상치 못한 세 부담이 생길 수 있다.
달라지는 비사업용토지 세제의 핵심
비사업용토지는 기업뿐 아니라 개인도 해당하는데, 예를 들어 도시에 사는 개인이 시골에 소유한 농지나 산림, 빈 땅이 이에 해당한다. 뉴스에 따르면 2028년부터 개인의 비사업용토지 양도 시 기본세율에 추가로 20%포인트를 가산하는 중과세가 적용된다.
더 큰 변화는 장기보유특별공제의 폐지다. 현재 보유 기간에 따라 세금을 일부 깎아주는 제도가 사라진다는 의미로, 오래 묵혀 있던 토지도 세금 혜택을 받을 수 없게 된다.
- 시행 시점: 2028년부터
- 세율 강화: 기본세율에 20%포인트 추가 가산
- 장기보유공제: 폐지(현재 폐지 예정)
- 이외 변화: 종부세 강화도 동시 진행 중
비사업용토지 구분의 조건은 명확한가
여기서 주목할 점은 비사업용토지 인정 기준이다. 농지나 임야는 처분 직전 5년 동안 3년 이상을 실제로 비사업용 목적으로 보유해야 세율 인상 대상이 되는데, 이 기간 요건을 충족하지 않으면 일반 토지로 분류되어 다른 세제가 적용될 수 있다.
또한 농지전수조사가 진행 중이면서 국세청의 토지 소유 현황 파악이 더욱 정밀해지고 있다. 과거처럼 신고되지 않은 토지가 적발될 가능성이 높아지고 있는 상황이다.
2027년이 대응의 마지막 기회인 이유
세제개편안이 연말 국회를 통과하면 2028년부터 본격 시행된다. 현재 시점에서 보면 2027년이 기존 세율로 처분할 수 있는 마지막 해가 된다.
토지 소유자는 세 가지 선택지 중 하나를 결정해야 한다.
- 조기 매도: 2027년 말까지 양도해 낮은 세율 적용
- 보유 지속: 장기보유공제가 폐지되더라도 계속 소유
- 사업용 전환: 농지나 임야의 경우 요건을 충족하면 사업용 인정(단, 기간 요건 충족 필수)
각 선택지는 개인의 자산 상황과 향후 계획에 따라 달라진다. 농지 가격이 큰 폭으로 변하지 않는다면 세금 인상 전 매도가 유리하지만, 토지 용도 변경이나 미래 자산 가치를 고려해야 하는 경우도 있다.
거시적 배경: 토지에 대한 정책 기조 변화
정부가 비사업용토지 세금을 강화하는 배경에는 토지 보유에 대한 사회적 논의가 있다. 개인의 투기적 토지 보유를 억제하고, 세수를 확대하려는 의도가 담겨 있다. 종부세 강화와도 맞물리면서 토지 소유 비용이 전반적으로 상승하는 구조가 형성되고 있다.
이는 단순한 한두 해의 정책이 아니라, 향후 토지 시장의 거래량과 가격에도 영향을 미칠 가능성이 있다. 세금 부담이 커지면 서둘러 정리하려는 소유자가 몰릴 수 있고, 이는 시장 공급 증가로 이어질 수 있기 때문이다.
결론
고향 논밭이나 시골 땅을 정리해야 한다면 2027년이 실질적인 골든타임다. 2028년부터는 기본세율에 20%포인트가 추가되고 장기보유공제도 사라지기 때문이다.
다음 단계로 고려할 사항:
- 현재 소유한 토지가 비사업용토지로 분류되는지 확인(농지, 임야, 잡종지 등)
- 비사업용토지라면 양도일 직전 5년 중 3년 이상 보유했는지 확인해 기본세율 적용 가능 여부 판단
- 2027년 말까지의 판단 일정을 세워 국세청 상담이나 세무사 자문을 받아 처분 시기 결정
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