지난 8일 주택산업연구원의 설문 조사에 따르면, 9월 전국 아파트 분양전망지수가 86.3으로 전월 대비 6.9포인트 하락했다. 분양전망지수가 100을 기준으로 그 이상이면 업계의 긍정적 전망, 100 미만이면 부정적 전망을 의미하므로, 지수가 100을 하회하는 상태가 지속되고 있다는 점에서 시장 악화 심화를 보여준다.
지역별로 나뉘는 낙폭
수도권과 비수도권의 락폭이 각각 다르게 나타났다. 수도권 분양전망지수는 88.5에서 84.0으로 4.5포인트 하락했고, 비수도권은 94.2에서 86.8로 7.4포인트 하락했다. 광역시별로 보면 서울(97.3→93.9), 인천(80.6→74.1), 경기(87.5→83.9)가 모두 하락하면서 두 달 연속 기준선인 100을 밑돌고 있다.
비수도권에서는 지역별 편차가 더욱 크다. 전남이 88.9에서 60.0으로 급락해 28.9포인트의 가장 큰 낙폭을 기록했으며, 제주(100.0→75.0), 경남(100.0→81.8), 강원(91.7→80.0)도 큰 폭의 하락세를 보였다. 반면 부산(72.2→82.4), 대구(78.3→86.4), 충남(83.3→84.6), 대전(93.8→94.4)은 소폭 상승했다.
금리와 규제의 동시 악재
현 상황의 핵심은 구매 자금 조달이 금리 상승과 대출 규제로 동시에 압박받고 있다는 점이다. 주택산업연구원은 수도권을 중심으로 강화된 대출 규제가 지속되는 가운데 금리 상승까지 겹치면서 주택 구입을 위한 자금조달 부담이 급증했다고 분석했다. 여기에 부동산 세제 개편을 둘러싼 불확실성과 높은 분양가격에 대한 부담까지 복합적으로 작용하고 있다.
비수도권에서의 낙폭이 더 큰 이유는 금리 인상에 더해 구조적 미분양 적체가 누적되어 있기 때문이다. 지난 7월 기준 전국 준공 후 미분양 주택 2만9000가구 가운데 약 85%가 비수도권에 몰려 있는 상황이다. 기존 재고 소화도 어려운 시점에 새로운 분양물이 공급되므로, 자연스럽게 사업자들의 전망이 더욱 부정적인 것이다.
공급 증가와 미분양 우려의 역설
흥미로운 점은 분양물량 전망지수와 미분양 우려 지수가 동시에 상승하는 대조적 신호다. 분양물량 전망지수는 88.1에서 97.1로 9.0포인트 상승했다. 가을 분양 성수기를 앞두고 여름철 미뤄졌던 분양 일정 재개와 8월 13일 발표된 주택공급 대책에 따른 사업자 금융지원 확대가 영향을 준 것이다. 그러나 분양물량 지수는 여전히 100을 밑돌고 있다.
한편 미분양물량 전망지수는 91.0에서 105.9로 14.9포인트 급등하며 처음으로 100을 넘었다. 대출 규제에 따른 청약 수요 위축 우려와 지방 미분양 적체 속에 전국 미분양 주택이 3개월 연속 증가하고 있기 때문으로 풀이된다. 공급 정책이 강해도 수요 기반이 취약하면 미분양만 쌓이는 악순환이 예상되는 상황이다.
분양가격 상승 압력의 지속
분양가격 전망지수는 108.8로 전월 대비 1.2포인트 상승했다. 건설자재와 인건비 등 공사비 상승 압력이 지속되고 있기 때문이다. 즉, 공급자 입장에서는 원가 부담으로 인해 분양가를 유지할 수밖에 없지만, 수요자 입장에서는 금리 부담과 대출 규제로 인해 고가 분양에 접근하기 어려워지는 구조적 불균형이 심화되고 있다.
결론
9월 아파트 분양시장은 "돈도 없고, 금리도 오른" 상황에서 공급과 수요의 심각한 불균형을 드러내고 있다. 금리 인상과 규제의 동시 악재, 비수도권의 구조적 미분양 적체, 상승하는 분양가격이 모두 시장 위축을 가속화하고 있다. 특히 비수도권의 급격한 전망 하락과 전남의 급락은 지역 간 불균형이 심화되고 있음을 시사한다.
정부의 8·13 주택공급 대책이 분양 촉진을 목표로 하고 있지만, 대출 규제와 금리 환경이 근본적으로 개선되지 않으면 공급 증가가 미분양 증가로 이어질 가능성이 높다. 차기 금리 정책 변화와 규제 완화 움직임, 그리고 4분기 분양 시장의 실제 수요 회복 여부가 향후 전망을 좌우하는 핵심 변수가 될 것으로 보인다.
- #아파트분양
- #분양전망
- #금리인상
- #대출규제
- #부동산시장